Mais-Valias em IRS Novas Regras de Isenção por Reinvestimento em Imóvel para Arrendamento

Mais-Valias em IRS: Novas Regras de Isenção por Reinvestimento em Imóvel para Arrendamento.

A venda de um imóvel pode gerar uma mais-valia sujeita a tributação em IRS. Contudo, a legislação atualmente em vigor prevê situações em que essa tributação pode ser excluída, total ou parcialmente, desde que o valor obtido com a venda seja reinvestido na aquisição de outro imóvel destinado ao arrendamento habitacional.

Importa desde logo recordar que, no caso de imóveis adquiridos por herança ou doação, o valor de aquisição relevante para o cálculo da mais-valia não corresponde ao valor pago pelo anterior proprietário nem ao valor de mercado, mas sim ao valor patrimonial tributário considerado para efeitos fiscais à data da transmissão. No caso das heranças, a data de aquisição relevante para efeitos fiscais é a data do óbito do autor da sucessão, não sendo alterada pela posterior realização da partilha entre os herdeiros.

Quando esteja em causa a venda de apenas uma quota-parte de um imóvel herdado, o valor de aquisição será considerado na proporção da quota pertencente ao herdeiro vendedor.

No que respeita ao regime de reinvestimento, a exclusão de tributação das mais-valias depende do cumprimento simultâneo de vários requisitos legais.

Em primeiro lugar, o valor da venda do imóvel, deduzido do eventual empréstimo bancário ainda em dívida, deve ser reinvestido na aquisição de outro imóvel habitacional situado em território português. O reinvestimento pode ser total ou apenas parcial, sendo a exclusão de tributação aplicada proporcionalmente ao montante reinvestido.

Em segundo lugar, o imóvel adquirido deve ser destinado ao arrendamento habitacional, com uma renda mensal que não ultrapasse 2.300 euros, limite atualmente correspondente a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida prevista para 2026.

Por último, o contrato de arrendamento deverá ser celebrado no prazo de seis meses após o reinvestimento ou após a venda do imóvel, consoante o momento que ocorra mais tarde, mantendo-se o imóvel arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.

Este regime aplica-se às vendas realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, permitindo igualmente que o reinvestimento seja efetuado até 24 meses antes da venda ou até 36 meses após a mesma.

Importa, porém, ter especial atenção ao incumprimento destes requisitos. Caso o imóvel não seja efetivamente arrendado nos prazos legais, ou seja vendido antes de cumprido o período mínimo de arrendamento exigido, a exclusão de tributação deixa de produzir efeitos e as mais-valias anteriormente isentas passam a ser tributadas em IRS, acrescidas dos respetivos juros compensatórios.

Antes de proceder à venda de um imóvel ou de planear qualquer operação de reinvestimento, é aconselhável obter aconselhamento jurídico e fiscal adequado, de forma a assegurar o cumprimento de todos os requisitos legais e evitar encargos fiscais inesperados.