Caso seja realizada empreitada num imóvel localizado numa Área de Reabilitação Urbana (ARU), e foi aplicado IVA à taxa reduzida de 6%, ao abrigo da antiga verba 2.23 da Lista I anexa ao CIVA, a AT pretende que a tributação suba para 23%.
A razão para a correção pela AT assenta, pelo menos em parte, na inexistência de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada para aquela ARU à data relevante.
Enquadramento, durante anos discutiu-se se, para beneficiar dos 6%, bastava que a empreitada de reabilitação urbana estivesse localizada numa ARU legalmente delimitada, ou se é necessário uma ORU previamente aprovada – a AT sustenta esta interpretação em vários procedimentos inspetivos.
Se a AT está a fazer um acerto de IVA de 6% para 23% porque a Câmara tinha delimitado a ARU mas ainda não tinha aprovado a correspondente ORU, a Lei n.º 48/2026 é diretamente favorável ao contribuinte, porque estabelece que a aprovação da ORU não era necessária para beneficiar dos 6%, no âmbito temporal abrangido pela interpretação autêntica.
Diria mesmo que, se esse for o único fundamento da correção, a posição da AT ficou muito fragilizada após 17 de agosto de 2026.
O que estabelece a Lei n.º 48/2026: a lei procede a uma interpretação autêntica da antiga verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA. O legislador estabelece que, para aplicação da taxa reduzida, se consideram empreitadas de reabilitação urbana as realizadas em imóveis ou espaços públicos situados em ARU legalmente delimitadas, independentemente da aprovação de uma ORU, ou seja:
ARU + restantes pressupostos da verba 2.23 → não pode a AT exigir adicionalmente uma ORU como condição autónoma para os 6%.
E há um elemento ainda mais importante: a lei tem natureza interpretativa e eficácia reportada ao regime introduzido em 2009 (retroage).
Isto é decisivo para inspeções e liquidações relativas a anos anteriores.
A importância da Lei n.º 48/2026 percebe-se melhor olhando para a jurisprudência imediatamente anterior.
O STA, no Acórdão de 4 de junho de 2025, proc. 0131/24.1BEPNF, decidiu que a aplicação da taxa reduzida dependia da existência de ORU previamente aprovada.
Posteriormente, o Acórdão do STA n.º 3/2026 voltou a apreciar a controvérsia em sede de uniformização. A questão era precisamente saber se bastavam a empreitada de reabilitação urbana e a localização em ARU ou se era necessária uma ORU.
A Lei n.º 48/2026, por interpretação autêntica, consagra legislativamente a solução contrária à interpretação restritiva que exigia ORU.
A nosso ver a AT não pode continuar a tratar a existência da ORU como requisito autónomo quando o legislador veio precisamente estabelecer que a aprovação de ORU não é necessária para este efeito.
Contudo, a nova lei não significa automaticamente que todas as obras realizadas dentro de uma ARU beneficiam de IVA a 6% em qualquer circunstância. É necessário analisar:
a) a data das operações/faturas;
b) se estamos perante verdadeira empreitada;
c) se o imóvel estava efetivamente situado em ARU legalmente delimitada;
d) qual a redação da verba 2.23 aplicável à data;
e) se estão preenchidos os restantes requisitos materiais;
f) qual é exatamente o fundamento utilizado pela AT para passar dos 6% para 23%.
Portanto, é preciso de saber quando foi apresentada a iniciativa procedimental urbanística e a que períodos de IVA respeitam as correções.
Aqui a nova lei é particularmente útil, se ainda estiverem na fase de: Projeto de Relatório de Inspeção → direito de audição → Relatório Final: invocar imediatamente a Lei n.º 48/2026 no direito de audição.
E se a liquidação adicional já tiver sido emitida? Depende da fase em que o processo estiver, há que ponderar: reclamação graciosa; recurso hierárquico; impugnação judicial; pedido de pronúncia arbitral no CAAD e/ou revisão do ato tributário, se estiverem preenchidos os pressupostos do artigo 78.º da LGT.
A nova lei não significa que todas as liquidações antigas sejam automaticamente anuladas ou que todos os pagamentos sejam automaticamente restituídos. É necessário verificar os prazos e meios procedimentais/processuais ainda disponíveis.
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